Đây là rủi ro lớn nhất khi đầu tư đất ven sân bay Gia Bình. Ngoài diện tích xây dựng sân bay, khu vực còn triển khai tuyến đường kết nối Hà Nội, khu tái định cư, khu đô thị, logistics và nhiều công trình hạ tầng khác.

Một mảnh đất nhìn có vẻ nằm ngoài hàng rào sân bay vẫn có thể thuộc phạm vi làm đường, hành lang an toàn công trình, đất công cộng, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật, chỉ giới đường đỏ hoặc đường gom.

Khi thị trường được quan tâm, nhà đầu tư có thể gặp các sản phẩm được giới thiệu là đất chưa có sổ nhưng sắp được cấp, suất nội bộ, phiếu bốc thăm tái định cư, đất đang chờ tách thửa hoặc đất mua bán bằng giấy viết tay.

Những giấy tờ này không mặc nhiên có giá trị tương đương giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện công chứng, sang tên.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện pháp luật, trong đó có những yêu cầu cơ bản về giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất.

Một số sản phẩm ven sân bay có mức giá thấp vì mục đích sử dụng là đất trồng cây, đất lúa, đất nuôi trồng thủy sản hoặc loại đất nông nghiệp khác. Rủi ro xuất hiện khi người mua tin rằng đất chắc chắn được chuyển lên đất ở, có thể xây nhà ngay hoặc sẽ được bồi thường như đất ở.

Khả năng chuyển mục đích sử dụng phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạn mức và điều kiện cụ thể của từng thửa. Việc gần sân bay không làm thay đổi mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận.

Thông tin về sân bay, đường kết nối và các khu đô thị có thể khiến giá chào bán tăng trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, giá rao không phải lúc nào cũng là giá giao dịch thành công và đất càng gần sân bay không mặc nhiên càng đắt.

Nhà đầu tư không nên xuống tiền chỉ vì được thông báo rằng giá sắp tăng hoặc đang có khách khác chờ đặt cọc.

Vị trí quá gần sân bay có thể chịu ảnh hưởng bởi tiếng ồn, hành lang an toàn, hạn chế xây dựng, hoạt động vận tải hoặc quy hoạch mở rộng. Một số thửa đất còn xa trường học, chợ và khu dân cư nên khó khai thác trong thời gian đầu.

Một lô đất cách sân bay xa hơn nhưng nằm trong khu dân cư, gần đường lớn, có sổ riêng và sử dụng được ngay có thể an toàn hơn lô đất sát sân bay nhưng nằm giữa khu vực chưa phát triển.

Đặt cọc là thời điểm dễ phát sinh tranh chấp. Người nhận cọc có thể không phải chủ sở hữu; giấy ủy quyền có thể hết hạn; đất là tài sản chung nhưng thiếu chữ ký của vợ hoặc chồng; tài sản thừa kế chưa đủ người đồng ý; giấy chứng nhận đang thế chấp hoặc diện tích thực tế không trùng khớp.

Hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ

• Thông tin đầy đủ của các bên và thửa đất.
• Diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng và tổng giá chuyển nhượng.
• Số tiền cọc, thời hạn cọc và thời điểm công chứng.
• Nghĩa vụ thuế, phí của mỗi bên.
• Cam kết đất không tranh chấp, kê biên hoặc bị ngăn chặn.
• Cách xử lý nếu đất vướng quy hoạch hoặc không đủ điều kiện sang tên.
• Mức phạt cọc và trách nhiệm bồi thường.

Đất ven sân bay Gia Bình phù hợp hơn với chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Tiến độ sân bay, tuyến đường kết nối, đô thị và dịch vụ xung quanh cần thời gian hoàn thiện.

Nếu vay quá nhiều, nhà đầu tư có thể chịu áp lực lãi hằng tháng, thanh khoản chậm, không bán được theo giá kỳ vọng hoặc phải bán gấp với giá thấp.